品觀點x幸福空間│房子太貴一個人買不起?那不妨了解四種合資買房的方式!

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(圖片提供/賣厝阿明)

房價漲不停,想投資房地產又不想花太多錢的民眾多半會找朋友、親人、配偶合購,降低投資成本,不過要是沒有白紙黑字約定好,可是很容易吃大虧的哦!

合購的形式共有四種,分為共同登記、信託登記、借名登記、預告登記,不論以何種形式簽約,都建議再另訂私約寫明出資比例、持分比例、其他雜項支出負責以及違約條例、注意事項,最後若能進行合約公證,就不用怕對方抵賴了!

四種不同形式的登記方式,都有他的優缺點所在,很難說哪個最好,以下整理四種登記方式的優缺點以及與他人合購時必須注意的地方,供大家參考。以下分為三點說明:

一、共同登記:處理財產的難度增加

二、單獨登記

三、合資買房該注意的事

 

一、共同登記:處理財產的難度增加

共同登記最常發生在夫妻結婚後共同買房或朋友合作投資這些情況,但情義再好在共同登記不動產之前,還是要詳閱法規才好。

共同登記可以參考《土地法》34-1條共同持有的規定,要點如下:

1、土地或建築改良物的處分、變更、設定地上權、農育權、不動產役權或典權,需共有人過半數及應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二授權同意才可行之。

2、共有人在做如上處分時應以書面通知他共有人。

3、共有人出賣共有物時,他共有人有優先承購權。

4、共有人在處分、變更、設定共有物時,應補償他共有人所受損失,在權利變更登記時,需提出他共有人受領補償或共有人為其提存之證明,方可登記。

5、不能自行協議分割共有物,可訴請司法機關處理。

註:本條例所稱土地,包含土地和建物

 

比較特別的是,《民法》第1038條第1項規定,夫妻以共同財產來清償共同財產所生之債務的話(例如:房貸),就無補償請求權的問題。

共同登記的好處在於可以增加合作夥伴的信心、增進夫妻感情,也可以降低購屋成本,進行以小博大的投資。

至於缺點實在比優點多很多:

1、處理不動產的時候需要共有人全體同意。

2、若是同住一屋,房屋稅、土地稅要分開繳納。

3、夫妻二人採共同登記,會一次用掉「一生一次自用住宅土地增值稅的10%優惠稅率」。

4、共同持有若想要貸款,銀行會調查所有共有人的聯徵紀錄,若有一人信用不良就會影響貸款成數。

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(圖片提供/幸福空間)

 

二、單獨登記

相較於共同登記來說,合資購買但用單獨登記來處理財產就方便地多了,而且依個人需要,還有許多方式可以選擇。

1、借名登記:節稅、隱藏財產皆適用

雙方有假借對方之名登記的意思,即所謂的借名登記。實際所有權人為「借名人」,登記名義人為「出名人」,借名登記沒有法律規定,只能依靠雙方的信任還有私契維持借名登記的關係。

通常這種情況通常發生在本人信用不佳、想節稅、有隱暱財產的需要,而找一個在各方面條件都較好的親人、朋友來當登記名義人,類似於委任的概念,如果雙方發生糾紛的話,可依當初訂立的契約為證請求法院調解;若無書面契約,口頭約定也有效力,但效果不如書面契約地好。

借名登記雖然可以解決信用不佳、節稅、隱暱財產的問題,但最大的麻煩就在於房子在他人名下,若這個出名人擅自將房屋賣給他人,實際所有權人無法向不知名的第三人討回房子,只能向出名人請求損害賠償。

 

2、預告登記:需經預告登記人同意才能處分財產

預告登記作用在「保全他人對土地權利的請求權」,是限制登記的一種,預告登記常用在債權人保護債權、父母將房子登記在小孩名下,亦可用於合資購買,為了限制名義上的所有權人處分資產,而進行預告登記。

要求預告登記為「請求權人」,被要求登記的為「登記名義人」(所有權人)。該項登記的法律規定在《土地法》第79-1條,請求權的項目如下:

(1)關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

(2)土地權利內容或次序變更之請求權。

(3)附條件或期限之請求權。

註:本條例所稱土地,包含土地和建物

簡單來說,所有權人對不動產進行過戶、買賣、贈與、貸款、信託或其他會危害到請求權人權益的處分,除非該請求權人塗銷登記,否則都需徵求請求權人的同意才能處分。

預告登記的優點在於會註明在土地建物謄本上,在請求人未塗銷登記前亦不因死亡而失效,而缺點在於因徵收、法院判決或強制執行而處分的不動產,無法主張預告登記的請求權。

 

3、信託登記:可不受強制執行影響

所謂信託,就是委託人基於某種目的將財產移轉給受託人,受託人得依契約內容,為受益人的利益或為特定目的,管理、處分信託財產,信託目的完成後,再將信託財產還給受益人。

辦理信託的步驟如下:

(1)指定一人或數人為委託人,與受託人(例,信託機構或專業人士)簽訂委託契約

(2)與受託人約定信託目的、信託存續期間、信託種類、信託管理方式、信託收益支付方式、受益人(不動產信託可將受益人指定為自己及其他合資者)及信託契約之變更、解除及終止事由

(3)簽定契約後,攜帶土地登記申請書等相關文件到地政事務所進行信託登記,非經登記,信託不生效力。

(4)信託契約若發生問題,可依信託契約向法院聲訴。

 

「信託」受《信託法》規範,相對於其他登記方式來說,規範較為齊全,受信託的不動產有以下幾項優點:

(1)信託成立,需以契約或遺囑為之

(2)信託財產因管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得的財產仍屬信託財產。例如,租金收入、賣房的價款、理賠的保險金、損壞賠償金、徵收補償都是屬於信託財產。

(3)除了信託前已存在該財產之權利、處理信託時所生之權利、其他法律規定,其本上,法院不得對信託財產強制執行。

(4)信託財產不屬於受託人的遺產或破產範圍。

(5)因受託人導致信託財產發生損害時,委託人、受益人得請求賠償、減免委託報酬。

雖然不動產信託優點很多也較有保障,但信託管理費用並不便宜,每改一條合約就需收費一次,另外依信託目的不同,選擇信託的對象也不同,比如不動產信託,由於金額龐大最好能先請教地政專業人士,做好信託規劃再考慮受託人。

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三、合資買房該注意的事

最後,羅列合購資產的注意事項,供大家參考:

1、保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據,作為出資的證明。

2、合購房產若是作為住宅使用,最好能以書面約定各種費用由誰繳納。

3、共同持有房產作為出租使用,應事先依《民法》第818、820條做管理協議。

4、與他人合購之前,最好先確定對方無負債情形,否則他名下的資產恐遭法拍。

5、共同登記的人數最好是奇數,因為同意處分的門檻為二分之一以上,若人數為雙數可能形成兩方僵持的局面。

6、與人合購房產訂立的私契,最好都能到法院進行公證,讓法院留存一份契約內容,以免他方日後不承認契約效力。

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彙整編輯:May

圖文提供:賣厝阿明

 

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