（圖片提供／House123） 預售屋違約反悔的新聞，時有所聞，不過，過去的案例通常是買家反悔想解約，然而，近期卻是反過來的！是建商解約的頻率大於買家！這是什麼反轉的情況呢？如果遇到了，我如何保護自己的權益呢？ 文章目錄 真實案例：建商想賠 1 萬元訂金 建商違約的兩種情形 「簽約前」違約 「簽約後」違約 1. 真實案例：建商想賠 1 萬元訂金，房子收回，不簽約！ 最近我收到一個學員的訊息：「老師，我 7 月的時候買了 xxxx 的預售案子，付了訂金 1萬，一直在等簽約。這禮拜代銷突然說，建商願意退訂金 2 萬，但是當時 1 千萬的房子，現在都開到 1300 萬了！這樣隱形的損失，有辦法提告建商嗎？或可以用其他方式求償嗎？」 （圖片提供／幸福空間） 延伸閱讀：買預售屋該注意什麼？房產達人4教戰守則說分曉 2.建商違約的兩種情形 關於建商毁約，可以分成「簽約前」、和「簽約後」兩個不同的情況： ★「簽約前」違約 「簽約前」違約：建商收了訂金後，雖不能「 保留出售與否的權利」，但是，只要賠一倍的訂金，就可以順利解約！ 所謂的「簽約前」違約，指的是：建商或代銷收了訂金，卻反悔不賣。 這種的，在以前，建商訂單上通常會寫：「建商保留出售與否的權利」， 所以，就算收了訂金，也都還是停留在「業務幫忙跟建商爭取價格看看」的階段，至於是否可以賣，還要等建商點頭。 現在，在實價登錄 2.0 新制的規定下，建商的訂單上不可以再寫「建商保留出售與否的權利」，一旦收了訂金，就不能說之後不同意這個價格。 這樣聽起來對買方很有保障對嗎？ 錯！雖然建商不能隨便說不賣就不賣，但是，除非訂單上面有其他約定，不然，基本上的確是賠一倍訂金給買方就可以解約了。 例如：剛剛那個案例，因為訂金金額1萬，建商退 1 萬給買方、再另外賠 1 萬，就可以解約。所以，買方可以獲得的保障，就只有那一萬元的違約金。 簽約前，最好提高「訂金」金額，並明訂簽約的期限 如果可以，盡可能讓訂金金額高一點。另外，訂單上最好明訂幾月幾日前要完成簽約，對於買方會比較明確。 提高「訂金」金額，不會增加買方風險，卻可以提高建商違約時，對買方的賠償！ 至於訂金高一點，對買方會不會有風險呢？ 如果買方反悔不想買，只要還沒簽約，在領了合約範本後的審閱期內決定不買，都還是可以無條件拿回已經付的訂金。所以，訂金高一點對買方的影響不大，反倒是可以增加建商違約的成本，就算建商後來反悔不賣，買方也會拿到多一點的賠償。 ★「簽約後」違約 「簽約後」違約：建商除了退還買方已繳價金外，還要多賠一倍給買方！ 另外一種是：「簽約後」的違約。預售屋定型化契約中，有關於買賣雙方違約的規定。針對賣方違約，除了要退還買方已繳的價金之外，還要再多賠一倍給買方。 因為已經簽約了，通常就不會只有繳少少的「訂金」，至少還會有「簽約金」。通常訂金和簽約金，會佔到總價的 5% 到 10 %。如果還繳到開工和工程款，金額就會更高。建商如果後來才反悔不賣，要賠一倍的違約金，對買方的保障會高一點喔！ 以上是關於建商違約的分享。以剛剛提到的那個案例來說，很多建商現在對於收訂金的金額，都訂很低。他們的說法是：「他們沒有想從訂金賺錢，所以買方只要付少少的訂金就好。」乍聽之下真的很友善，可是，這也可能是建商為了保留自己進可攻、退可守的方法喔！ 最近房市實在是太熱了，大家彷彿陷入「錯失恐懼症」，很怕買不到好房子。大家在做決定前，真的要理性評估，多多保障自己，千萬不要因為搶一時之快而被「話術」了喔！ 延伸閱讀：簽約買下中古屋後卻反悔了？已繳得錢可以拿回來嗎？ House123 執行長 邱愛莉 一直以來，House123成立的使命就是想集合買方的力量，透過我們，讓想買房子的人可以有更多資源， 不管是「安居自住」或是「幸福收租」，讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。 歡迎好好運用House123，實現「安居樂業，財富自由」的夢想。 House123 Facebook：https://www.facebook.com/House123tw/ 愛莉老師 Facebook：https://www.facebook.com/elliechiulove/ House123 官網：https://www.house123.com.tw/ 彙整編輯：May 圖文提供：House123 【延伸閱讀】 ※品品觀點x幸福空間│一字型廚房設計：掌握5重點，小坪數也能大顯身手！ ※品觀點x幸福空間│老房子逆時光再生 珍藏酸甜苦辣回憶 ※品觀點x幸福空間│星巴克融合在地老穀倉、蜿蜒溪流、櫻花元素 打造3間全新特色門市！ ※品觀點x幸福空間│過年盆栽推薦｜4款新春必備室內植物，讓你新的一年開運又招財！ ※品觀點x幸福空間│【好宅專輯】以極致線性筆觸，勾繪古典幽雅風韻 ※品觀點x幸福空間│用對方法，小客廳也能超速西！
不動產的問題牽涉到經濟發展、所得分配，政府雖陸續祭出打房政策，但熱錢湧入房市，房價仍持續飆漲。為健全房市，產官學合力催生政大不動產研究中心，促進居住正義並打造公平交易環境。 政大不動產研究中心賴宗裕主任指出，居住正義是政大不動產研究中心設在社科院底下的用意和優勢，除了傳統財務面向的不動產研究外，政大不動產研究中心也將用社會科學的角度，探討住居的社會意義和對社會的影響。 傳統的不動產研究，多把房屋當作是商品，聚焦在投資效益、房市預測等財務面的分析。但房屋是人民生活的必需品，對社會有極大的影響，健全的房市能為社會帶來安定的力量。 政大地政系系友、內政部政務次長花敬群表示，信奉「地盡其利、地利共享」的精神，台灣曾經是對土地、不動產很有態度的國家，政策上很有立場，但經過幾十年的演變，跟市場化的過程，那些價值慢慢在流失。 今年7月1日房地合一新制上路，禁止紅單轉讓，但換約並未被限制，市場中不乏投機客遊走法律灰色地帶。 對此，內政部將研議修訂《平均地權條例》，禁止預售屋換約，買預售屋簽約前，本就該想清楚能否履約，無法履約就朝解約或違約的方式處理，目前違約金是總價15%，修訂法令會考慮將比例下調。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，建商或有投資需求的購屋者，可以簽預約單、本票或是其他類似具法律的文件即可，若預售物件無法履約，也不會有違約的問題。
買屋對很多人來說真的是個難過的檻，除了價格，要跟房仲交涉也是門學問，有人在網路發問一定要經歷斡旋議價這個步驟嗎？斡旋要注意哪些細節？其實，議價大致可以分為3步驟，包括口頭出價、下斡旋、見面談。 有房仲業者透露，確實有些同業會常以快賣掉了、這間很多人談、先寫先贏這類的話術來吸引買方下斡旋。斡旋金額通常是10萬元，而買方議價委託書、買賣斡旋書上通常會有7天的審閱期，若賣方未回應，可退回斡旋金。 21世紀南京光復店協理陳奕綸建議，買方要考慮清楚在下斡旋，因為契約具約束力，如果不是考慮再三的確定價格，而是因一時衝動下訂，契約一旦生效就是要買，否則就會違約。 陳奕綸指出，現在很多仲介會將下斡旋的方式改由拉見面談，也就是約買方和賣方一起見面，跳過斡旋的程序，現場談好價格就不會反悔，當下代書也在現場、直接簽約成交。 陳奕綸進一步表示，因為下斡旋買賣雙方都有變數，現在約8成都改這種模式，房屋買賣的作業時間本來3至7天，可以縮短成1天成交，對買賣雙方來說省時也避免違約之類的麻煩。
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