品觀點x幸福空間│幫你省下一大筆稅金！重購退稅是什麼？

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自住換屋者，掌握重購退稅原則，就能省下一大筆稅金是真的嗎？就讓房產知識達人賣厝阿明透過以下3個問題幫大家詳細解答！

Q1 小張在前年底買進A屋並設籍居住，隔年因公司出問題而出售，並繳納房地合一稅，後來在今年初用妻子的名義買進B屋並設籍居住，若都符合自住條件，且為兩年內重購房產，則小張可適用房地合一稅申請重購退稅嗎？

A 依據最新的房地合一2.0，符合自住條件者，兩年內可申請重購退稅喔！

現在如果房屋持有未滿二年即出售時，要課淨利45%的房地合一重稅，但若合乎自住條件的規定，不管是大換小還是小換大，都是可以退稅的，只是大換小是按比例退回部分而已。因此自住者想換房子，不用怕被課重稅喔！

Q2 那麼，房地合一重購退稅的規定有哪些呢？

A 依國稅局表示，房地合一新制下，個人買賣自住房屋、土地，如果符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且出售前1年並無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，出售舊房地與重購新房地兩者，其完成移轉登記日時間差距在兩年內，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。至於「配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，也適用」是代表夫妻間，若出售太太名下房產，而用先生名義買入自用住宅，也可適用重購退稅。

賣小屋，買大屋 → 申請全數退還或扣抵應納所得稅額。

賣大屋，買小屋→按重購價額占出售價額之比率，計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。

提醒：申請重購自住房地合一扣抵稅額，若於重購後5年內改作出租或營業等其他用途，或再行移轉時，將會被追繳原扣抵或退還的稅額，請務必留意！

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Q3 關於設戶籍，有哪些眉角要注意？

A 先賣後買和先買後賣的狀況會不太一樣：

先賣後買：賣屋的時候，裡面就要設有戶籍，等買入新的之後，再將戶籍遷入新家，這很正常應該沒什麼問題！

先買後賣：在買的時候，想賣的那間就要有戶籍，也就是維持是自用住宅用地，不能是在空戶的狀態，等買進新家後才能遷走，這種模式才算是「重購」，這是最容易被忽略的情形。

例如：有的人名下有許多房子，想要出售時，才把戶籍遷入要賣的那間，這樣也許符合一生一次的自用住宅用地優惠稅率，但卻不符房地合一重購退稅的規定。

《房地合一申報作業要點》17點規定，所謂自住房屋限定為「個人或其配偶、未成年子女」應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，所以其他「成年」的直系親屬，如父母、祖父母等就不包含在內，這點與土地增值的重購退稅不同，涵蓋範圍相對縮小許多！

 再次提醒，最新的房地合一2.0，只要符合自住條件，即便是1年內買賣，雖然得先繳45％稅率的房地合一稅，但只要兩年內再買一間房子，就可符合自住重購退稅，掌握重購退稅原則，就能省下一大筆稅金。

延伸閱讀：漏繳可能罰所漏稅額的2倍！5月報稅季房地合一稅該怎麼報？

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彙整編輯：May

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