幸福空間|房子為什麼會被法拍?兩種常見情況都跟人性有關

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幸福空間|房子為什麼會被法拍?兩種常見情況都跟人性有關

2023/04/02 10:30:00文/幸福空間
幸福空間|房子為什麼會被法拍?兩種常見情況都跟人性有關

(圖片提供/幸福空間)

法拍市場上最常見的兩類法拍屋產生原因,其實都跟人性有關。

1.原屋主欠錢

2.變價分割

 

1.原屋主欠錢

為何說跟人性有關呢?筆者的經驗發現,很多時候,債權處理並不是無法處理,而是當事人不願面對。

筆者傳授法拍屋投資知識的同時,也希望分享正確的理財觀念,我也會跟我的學員討論,如果他是那位房子被拍賣的當事人,他到底是哪一步做錯了呢?

舉例來說,曾經有個法拍物件,當時我們以 810 萬得標取得,原屋主的狀況是,長期積欠管理費未繳,另外也跟農會有借貸關係。然而事後我知曉,最終拍賣結束後,法院上有 580 萬可以分配給原屋主,也就是說原屋主其實不是那麼「沒錢」,他本來的債務只有大約三百多萬,只是他不願意面對難關,一味逃避,造成了大損失。

以該物件的市場行情來說,市值大約可達 1,500 萬,原屋主的確因為理財不當,導致連管理費都繳不出來。但正確的做法,應該好好分析自己的資產現況,然後當開始左支右絀時,適時處理資產;例如找到優秀的仲介公司協助賣屋,就算屆時賣價不及市價,也不會淪落到法拍屋那樣的低價。

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(圖片提供/幸福空間)

 

2.變價分割

除了像是共有人其中一人因債務問題讓其持分淪為法拍外,另有一種情況就是,當共有人想針對共有物進行處分,其他共有人卻不同意時,可聲請變價分割。當法院也判決可以變價分割後,接著還有優先承購權的問題。

什麼是優先承購權? 以三兄弟例子來說,法院將共有物變價分割,那共有物的全部或一部分將依規定,強制執行拍賣不動產程序。在此情況下,假定大哥是聲請變價分割者,那麼兩個弟弟在法拍流程進行後,擁有優先承購權。所謂優先承購權,係指法律基於一定之目的,即第三人就出賣人出賣某物給買受人時,能以同一條件優先於原買受人而買受。

這裡直接以前述三兄弟案例來說明,也就是兩個弟弟擁有優先承購權。假定該共有物被變價分割,後來進入法拍流程,第一拍就有人得標,其金額是五百萬。那麼該得標人即使已經以最高價得標,仍不代表他可以取得該房子;因為還必須徵詢擁有優先承購權者的意向。以本案例來說,法院會詢問原物件的其他兩位原始共有人,也就是那兩個弟弟,有沒有要行使優先承購權?

假定兩兄弟中任何一位,願意行使優先承購權,那原得標人不得異議,只能放棄該標案,領回保證金。而這位優先承購者,不需要再喊價也不得減價,就是依照原得標人的價格,也就是五百萬,正式取得房子。反之,若兩兄弟都無力或無意願行使該權利,那麼該原始得標者才能正式得標,取得權利移轉證書。

另外假定本例中的兩兄弟,都想行使優先承購權,最後就必須靠抽籤來決定。為避免這樣的情況,有可能兩兄弟之一,自己也擔任投標人,或委託自己信任的親友擔任投標人;也就是他也依照流程,和大家競標。若最終他得標,彼時就沒有優先承購權問題。當然,也許兩兄弟都有這樣想法,兩個後來都去參與競標,最終就還是以出價最高者得標。

 

作者簡介-吳鴻暉

現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長,人稱其為法拍屋達人,開設許多投資課程,教授正確投資觀念。他用自己的人生經歷為範本,讓人了解到即使並非出身自富裕家庭,仍能憑藉著勇氣與懂得抓住機會的膽識,透過房地產投資而獲得人生翻轉且致富的機會。

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【本內容節錄自編輯精選好書《法拍屋投資攻略:全能法拍王吳鴻暉,無私傳授合法暴利的秘密,20年600間的實戰經驗,法拍必勝123》】

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書名:法拍屋投資攻略:全能法拍王吳鴻暉,無私傳授合法暴利的秘密,20年600間的實戰經驗,法拍必勝123

出版社:布克文化

作者: 吳鴻暉

彙整編輯:May

圖文提供:布克文化

書名:法拍屋投資攻略:全能法拍王吳鴻暉,無私傳授合法暴利的秘密,20年600間的實戰經驗,法拍必勝123

作者: 吳鴻暉

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