都更，重劃怎麼做，專家陳建元說明白

房子老了，究竟要都更好，還是配合政府重劃好呢？什麼？重劃還分公辦與自辦?這麼複雜，你搞的懂嗎?品觀點的YＴ頻道<聰明理財大小世＞的主持人黃世聰，在本集節目中，特地找來逢甲大學的土地管理學系的教授陳建元，讓專家學者一一說清楚。

黃世聰表示，坊問常聽到都巿計畫，或是都更重劃區等等，一些與土地利用相關的問題，對於國家發展很重要，也對縣巿地區的發展，也有著息息相關，更嚴重的是，扯到私人的土地金錢法律等，所以，一直以來，土地的規畫都是大家熱烈關注的問題。

而最近大家也注意到了，很多的自辦重劃區，為了要增進縣巿發展，鼓勵地主來自辦重劃區，結果沒想法問題一大堆，法令的制度，加上政府的立場前後不一的情況，造成很多困擾，所以，特地找來專家來跟大家說清楚。

逢甲大學的土地管理學系的教授陳建元提到，在土地規劃上，都更是比較日常生活可以接觸到的，另外一種重劃區，是依循在都巿計畫之下，都巿計畫裡的住宅，就會來做開發。開發的工具就是常說的三種，重劃、區段徵收，以及政的徵收。

重劃裡面就把住宅區分成主要與細部計畫，再依照指定的建築線，就可以做所謂的土地開。這種情況稱為素地變熟地。熟地是可以開發。若是公辦就由政府來主導，自辦則是民間自己來，而得到的獎勵建坪，也可做為補貼自己的方式。總之二個相差很少。

不過，陳建元強調，公辦的因為政府有強制力，所以計劃完成後準備要做配地，若有地主不同意的情況下，行政力可以調解，工程就可以展開，同時公共設施也開始建置，這時候你的土地就漲了。

不過，有些繼承人，窮到只剩下土地，加上很多的繼承人，一旦要進行都更或是重劃，光是同意書就夠折磨，也就卡住了。另外，做公共設施後，土地的增值，大家各有所獲，地主分到房子，政府則拿到公共設施。

陳建元強調，政府主導的重劃區，量能有限，若都交給政府來做，發展很慢，所以，就會交給所有權人來進行開發。自行開發若遇糾紛則上法院調節，民辦與公辦都是一樣的做法，不過，會有很多的糾紛出現，故還是希望政府出面，透過民事的方式，取得公平正義性。所以這時候政府的角色就能發揮，尤其在重要時刻上。

陳建元強調，重劃區對地方發展確實很好，有人甚至聽過，重劃區下去土地都漲價了，但其實自辧的重劃區朲，問題也很多，因為有些地方重劃後，一塊地也賣不出去，結果都卡死在這裡，更不用談到發展。所以，一個重劃區的計畫案，牽扯的人事物非常的多，一定要好好考量才能有好的結果。