都更難辧，專家胡偉良指八大問題待解決

0403地震過後，震出危老改建急迫的問題，不過，在台灣已推行多年的危老改建，成案率卻低的驚人，危老改建房產專家胡偉良表示，危老都更有八大問題待解決，光是其中任何一樣就足以卡關，才會讓台灣的危老改建案一拖再拖。

針對台灣的危老改建案一拖再拖，不少專家學者甚至建商等，大家都全力的想要解決，而住在危老建築裡的民眾更是著急，巴望著趕快改建，能住到新的房子，可以住的安心又愉快，即然大眾的期待都是一樣，為何都更成案率卻那麼低呢？

都更專家，同時也是建設公司董事長的胡偉良，針對八大問題進行剖析，他表示，台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，彷彿與自己完全無關。

政府官員和一些學者，完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況，活在柏拉圖的理想國度中，似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們，但可能也因為他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。也難怪有人要說，「只能等地震來幫忙推動都更」。但到時耗費的資源恐怕會遠遠超過大家的想像。

胡偉良強調，政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告，卻都輕忽了下列基本事實：第一《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況，當前都更條例的遊戲規則，將共同負擔以核定當時之房價，做為實施者的成本補償，該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利，引起圖利建商的批評，但在房價下修時則將使實施者不僅沒有利益，反而將因房價下跌而遭受損失。

所以，這也是2015年起房價下修之後，都更案件開始掛蛋的主因，一些已核定通過的都更案例都已因此停擺，直到前兩年房價漲之後，危老都更改建再成顯學。目前政府大力壓抑房價，但營建成本卻「持續不斷的在攀升」，不久之後是否歷史重演，尚難預估。

另外，不落實的培訓、獎勵計畫，地方政府花了大筆輕費培訓了大批的都更推動人員，結果幾乎是成效不彰，更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會，政府還給予經費的補助和獎勵，結果為了爭取金錢獎勵，這些推動人員往往給住戶畫了大餅，改建委員會成立之後，卻因為餅畫的太大而使實施者退避三舍，以致難以落實，並從而抹殺了後繼執行的可能。

第三，屋項加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例，這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積，甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限（50％），也突顯政府完全昧於現狀，刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。

另外，當前改建給的容積獎勵上限，都有法定容積200％的天花板上限，一般4、5層樓的改建，或許還夠，但對住宅區7樓以上的建築，現成的容積（原容）即已接近2倍的上限，改建後分回的容積大幅縮水，不給足夠的容積獎勵，卻期盼老屋改建成功只是突顯政策的不符實際。

胡偉良也提到，台北市的住宅區現行容積率不利於改建，像台北市絕大多數的住宅區（住三）容積率只有225％，比相鄰的新北市住宅區容積率300％要低了33％，難道是因為台北市的公共設施水準（設定容積率的基準）不如新北市？這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因，依這樣的容積率再加上限縮的容積獎勵，想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。

最後三點，胡偉良強調，都更的過度、不當渲染和報導，造成民眾的錯誤認知，對都更好康的過度渲染，使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知，像住宅區的住戶想比照商業區，房價50萬的想比照房價100萬的，4、5層公寓想比照2、3層樓的換回條件，這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。

而民意代表的關說，會讓政府縱然想拆，卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。也有極少數的釘子戶，把參與改建當成一生難得的致富機會，有些更擅長藉著不同意戶的關鍵地位，做無度的需索。

胡偉良說，都更的審議流程太過冗長，光是跑流程就要耗時兩年以上，再加上審議過程可能碰到的點點滴滴，往往要耗掉5年以上的光陰，若再加上拆遷改建，從開始到完工交屋入住耗費十年是家常便飯，人生有多少十年，當前的時代凡事都在變，十年的變化更是驚天動地，太長的時間等待也足以讓人放棄了改變的念頭，得過且過。