品觀點｜政府打炒房下的房市新變局｜財經

為了抑制房價的上漲，政府近期的打房措施也愈來愈綿密，除了金融管制措施外，也祭出了不少財政加稅措施。其中更有不少民代和學者把囤房稅當成降低房價的重要法門，這樣的想法真的令人錯愕，試想，房價會趨高，不就代表供需失衡，在需求大於供給的賣方市場下，囤房稅的稅賦是很難期待會由屋主自行吸收，而不是轉嫁給買家和租客。更難期盼會因此逼使多房族將房屋釋出從而達到降房價的目的。畢竟在市場機制下，只有在供給大於需求的買方市場下，賣方才有可能自行吸收稅賦，並因而賣房，此時，囤房稅其實是進一步的打壓房價。之，在供給小於需求的賣方市場，賣方會將稅賦轉由買方負擔，亦即囤房稅在賣方市場會助漲房價和租金；韓國就是明顯的例證，而過去的台北市縱在囤房稅課徵下，「撇開週期性的房價下跌外」，其實房價也依然持續上揚，所以囤房稅可以降房價的論述其實是有問題的。

從現況來看，以人均超過三萬美金的開發國家來看，台灣大部分房產的規格、標準都太低，民眾在追求居住品質提升的情況下，建築物的耐震能力、隔音減噪性能、智慧智能設施的設置，乃至於老齡化的無障礙設施，都將成為民眾選購房子的重要考量因素。也就是這些比較高規格房宅的需求將會逐步提升。

1.打炒房措施有效嗎？

至於當前的打炒房措施是不是真的把炒房客逐出房市？依筆者觀察應該已有效果，當今房市，短炒的炒房客不論在數量或比例上都已經大幅減少，還在買房的大多是：首購剛需、改善型換屋族、遷移型的購屋族（到大城市購屋），這些購屋群眾的買房都不是爲了炒房，是真正的居住需求，也不應該成為被打擊的對象。

筆者公司近期也展開了「不賣房給炒房客」運動，我們認為炒房客為了圖利自己，囤積房源，惡化了市場上的供需不平衡狀態，是對真正需求者的財富掠奪，也攪亂了正常的產業秩序，也因為炒房的暴利，吸引了外行競爭者的不斷加入，導致隨後的惡性競爭；當然，也必然引發政府的政策干預，這些都極不利於產業的長期正常發展。

2.近期房價會怎麼走？

當前政府的打炒房措施把建商和炒房客視為一體，對一些不囤房、囤地的廠商，融資信用的縮減會造成資金上的雁壓力，也會造成營造成本上漲的加劇惡化，所以短期看，房價仍然不會下跌，但交易量可能不易再暴易，或許這會是剛需（首購和換屋族）進場的好時機。

3.降房價説怎麼做才是正解？

因此，正本清源來看，降房價真的得從更積極的推動老屋改建方足以達成。只有足夠大量的老屋改造才能發揮增加供給（容積獎勵下的供給增加），和減少老屋屋主的換屋需求的功能，從而達到降低房價的目的，否則，違背市場機制的強降房價只會扭曲市場，強制性的力道一旦消失，必然引發報復性反彈，結果反而得不償失。

可以預期的是，未來的房子除了比價格之外，房子的整體興建品質，包括耐震、隔音減噪、智慧智能化程度以及無障礙設施都將成為曰益普遍的建築新規格，並將成為民衆購屋考量的新標準。

這時候政府能做和應該做的，其實不在打房，而在維持房價的合理性，避免建商藉機哄抬房價賺取暴利。

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑（依現狀事實探索本質真相）、有據（有理論根據，不胡說八道），不譁衆取寵，也不爭取流量。作者雖是建商，但卻沒有餘屋，因此更從不需為銷售煩惱，反而因為身在產業內，而能實事求是，不誤判、錯判。為了說淸事情，作者文章經常稍長，因此，只想閲讀「爽」文，取得一時之快的，建議可以略過不讀，以免浪費時間。反之，對於真的想掌握房地脈動的，作者可以肯定的告訴大家，僅此一家，別無分號。