品觀點x幸福空間｜建商沒你想像中的聰明！房子越蓋越多也不代表房市肯定會上漲

2023/01/15 10:30:00文／幸福空間

（示意圖，圖片提供／幸福空間）

每當我在 YouTube 上談到聯準會升息縮表，會衝擊臺灣房市並讓預售屋有價格下修壓力時，不少網友都會跳出來反駁說：「如果建商知道房價之後會跌，怎麼可能還會一直蓋房子，那些蓋幾十年房子的建商難道沒有你聰明嗎？」

嗯，這個邏輯聽起來很合理，畢竟如果知道未來價格會往下掉，建商怎麼可能還會一直推案呢？但我現在想讓你用眼見為憑的證據，破解大家高估建商對於房市預測準確度的迷思。

根據 2017 年財訊雜誌的報導：《十大建商庫存賣壓超過三千億，房市恐盤整五到十年》，報導中針對建商「代售量」與「在售量」做出統計，你可以看到全臺庫存量排名前十的建商，清一色全都是知名的上市公司，我相信這些經驗老到、蓋房經驗充足、又有智囊團的上市建商，他們對於房市的走勢預測，肯定比我這個基層房仲更專業吧。

既然如此，為什麼這些聰明的建商，沒有在 2015 年就預測到隔年房市會由多轉空？為什麼他們會搞到自己在 2017 年賣壓這麼重？還讓建商最苦惱的餘屋量衝到歷史新高，搞到自己不敢推案、不敢買地，直到 2020 年才因為疫情、因為 QE 而幸運地解套呢？

答案就是：「其實建商對於房市的預測，真的沒有你想像的那麼厲害」。

幸福空間專欄

（資料提供／采實文化）

餘屋過多＋央行「升息」最讓建商頭痛

你必須先明白，建商有多討厭「餘屋」這件事情，所謂的餘屋，就是預售案賣到完工都還沒賣出的房子，消費者可能會覺得沒差、建商就慢慢賣嘛，反正房子越擺越值錢，這是一般人對於屋主賣房的邏輯，但建商的思維完全不是這樣，房子賣到交屋還沒賣完，會有很多麻煩事產生。

首先遇到的是：「你的樣品屋要不要拆？代銷團隊要不要撤？」樣品屋是給買方參考室內空間的重要工具，可是通常都會占到建案的空間，不拆掉就會妨礙公設空間的興建與後續點交，也會影響到即將入住的屋主權益。

代銷團隊也是一個大成本，讓代銷團隊在案場裡面繼續賣餘屋，水電費和人事費用就要繼續支出（代銷大多都有底薪），因此繼續讓代銷在案場賣餘屋的成本很不划算，要是餘屋不多的話，大多建商就會讓代銷結束銷售，然後請房仲業者來出售剩下的餘屋，這樣能省錢也省麻煩，但萬一餘屋太多，建商就不得不把代銷團隊留在案場繼續賣。

一旦餘屋過多時，又遇到央行「升息」，就會是建商最頭痛的事情。

以前面 2017 年賣壓第一的興富發來算，2017 年有 700 億的庫存總銷卡住，以土地融資來計算，粗略假設這 700 億有八成的金額是靠土地融資，那就有 560 億的融資金額，而你算一下喔，假設2023 年央行突然在三月份升息一碼 0.25%，等於興富發每年就要因為這個升息一碼，額外增加 1 億 4,000 萬的利息成本，平均每個月要多支出 1,166 萬的利息。

而你看，560 億的土地融資，原本要繳的利息跟本金就已經超高了，只是稍微升息個一碼，每月就要額外增加 1,166 萬支出，那如果升息兩碼、四碼、六碼呢？不要以為建商隨便賣一間房子就回來了，另一方面，會導致賣壓這麼沉重的狀態，肯定是買氣很差的空頭期，也是建商必須降價讓利才能吸引買方的階段，別高估建商的資金鏈，就算上市建商再怎麼有錢，在銷量很差又要降價讓利的空頭，光是每個月營運管銷就很苦了，再加上因利息提升而增加的幾千萬利息支出，絕對是非常沉重的巨大壓力。

這個知識也順便幫眾多網友解答一個常見問題，就是「央行升息是否會讓預售屋降價」，從上面的論述，答案也已經顯而易見了，因此建商讓利的幅度、就是你能省下的血汗錢，而央行升息的幅度，也是迫使建商降價的力度。

反過來說，既然空頭期的價格只會越來越差，那為什麼上次空頭期還是有建商在推案呢？這樣根本不划算吧！難道是建商已經料到馬上就有黑天鵝導致 QE 嗎？

別高估建商對市場走向的預測能力！

我們現在都知道 2020 這兩年會漲，主要是因為聯準會 QE 帶來的資金派對，而聯準會執行 QE 的原因是 Covid-19 疫情爆發，這是一個黑天鵝事件，你覺得臺灣的建商會那麼厲害，在 2017 年就能預料到 2020 會有黑天鵝嗎？當然不可能，但為什麼還是有建商願意在 2017 那幾年推案，原因就是為了「公司營運」。

以建商來講，建商獲利的主要模式就是購入土地、興建房屋、售出賺取價差，如果市場火熱，建商就會提高推案量與利潤率；如果市場差，通常大建商也無法完全不推案，只會盡量在最低範圍內推案、並且勉強維持基本利潤率，這樣才能讓建商繼續有營收進來養員工，絕對不是從星象預測到了下一次黑天鵝。

因此，我們不要再天真地以為：「因為建商懂房市，所以房子越蓋越多，就是未來房市肯定上漲的風向球」，這個天大迷思只要從歷史經驗來看，就不會再高估建商對於市場走向的預測能力了。

以上的常見迷思，都還是基於一些正確資訊，卻因為被扭曲或穿鑿附會所產生的錯誤觀念，基本上還算是可以被體諒的說法，但接下來要破解的「不實話術」，則是接近完全「胡說八道」的謊話，如果有房仲或代銷對你說出下列的觀點，那麼這種業務員─不是很外行，就是很壞。

國際超級房仲李昌鵬（Zack）

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後，創辦了「業務品牌學院」線上課程，希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員，網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠：白天幫助老實的房仲與消費者，晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

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