品觀點x幸福空間|建商沒你想像中的聰明!房子越蓋越多也不代表房市肯定會上漲

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品觀點x幸福空間|建商沒你想像中的聰明!房子越蓋越多也不代表房市肯定會上漲

2023/01/15 10:30:00文/幸福空間

(示意圖,圖片提供/幸福空間)

每當我在 YouTube 上談到聯準會升息縮表,會衝擊臺灣房市並讓預售屋有價格下修壓力時,不少網友都會跳出來反駁說:「如果建商知道房價之後會跌,怎麼可能還會一直蓋房子,那些蓋幾十年房子的建商難道沒有你聰明嗎?」

嗯,這個邏輯聽起來很合理,畢竟如果知道未來價格會往下掉,建商怎麼可能還會一直推案呢?但我現在想讓你用眼見為憑的證據,破解大家高估建商對於房市預測準確度的迷思。

根據 2017 年財訊雜誌的報導:《十大建商庫存賣壓超過三千億,房市恐盤整五到十年》,報導中針對建商「代售量」與「在售量」做出統計,你可以看到全臺庫存量排名前十的建商,清一色全都是知名的上市公司,我相信這些經驗老到、蓋房經驗充足、又有智囊團的上市建商,他們對於房市的走勢預測,肯定比我這個基層房仲更專業吧。

既然如此,為什麼這些聰明的建商,沒有在 2015 年就預測到隔年房市會由多轉空?為什麼他們會搞到自己在 2017 年賣壓這麼重?還讓建商最苦惱的餘屋量衝到歷史新高,搞到自己不敢推案、不敢買地,直到 2020 年才因為疫情、因為 QE 而幸運地解套呢?

答案就是:「其實建商對於房市的預測,真的沒有你想像的那麼厲害」。

幸福空間專欄

(資料提供/采實文化)

 

餘屋過多+央行「升息」最讓建商頭痛

你必須先明白,建商有多討厭「餘屋」這件事情,所謂的餘屋,就是預售案賣到完工都還沒賣出的房子,消費者可能會覺得沒差、建商就慢慢賣嘛,反正房子越擺越值錢,這是一般人對於屋主賣房的邏輯,但建商的思維完全不是這樣,房子賣到交屋還沒賣完,會有很多麻煩事產生。

首先遇到的是:「你的樣品屋要不要拆?代銷團隊要不要撤?」樣品屋是給買方參考室內空間的重要工具,可是通常都會占到建案的空間,不拆掉就會妨礙公設空間的興建與後續點交,也會影響到即將入住的屋主權益。

代銷團隊也是一個大成本,讓代銷團隊在案場裡面繼續賣餘屋,水電費和人事費用就要繼續支出(代銷大多都有底薪),因此繼續讓代銷在案場賣餘屋的成本很不划算,要是餘屋不多的話,大多建商就會讓代銷結束銷售,然後請房仲業者來出售剩下的餘屋,這樣能省錢也省麻煩,但萬一餘屋太多,建商就不得不把代銷團隊留在案場繼續賣。

一旦餘屋過多時,又遇到央行「升息」,就會是建商最頭痛的事情。

以前面 2017 年賣壓第一的興富發來算,2017 年有 700 億的庫存總銷卡住,以土地融資來計算,粗略假設這 700 億有八成的金額是靠土地融資,那就有 560 億的融資金額,而你算一下喔,假設2023 年央行突然在三月份升息一碼 0.25%,等於興富發每年就要因為這個升息一碼,額外增加 1 億 4,000 萬的利息成本,平均每個月要多支出 1,166 萬的利息。

而你看,560 億的土地融資,原本要繳的利息跟本金就已經超高了,只是稍微升息個一碼,每月就要額外增加 1,166 萬支出,那如果升息兩碼、四碼、六碼呢?不要以為建商隨便賣一間房子就回來了,另一方面,會導致賣壓這麼沉重的狀態,肯定是買氣很差的空頭期,也是建商必須降價讓利才能吸引買方的階段,別高估建商的資金鏈,就算上市建商再怎麼有錢,在銷量很差又要降價讓利的空頭,光是每個月營運管銷就很苦了,再加上因利息提升而增加的幾千萬利息支出,絕對是非常沉重的巨大壓力。

這個知識也順便幫眾多網友解答一個常見問題,就是「央行升息是否會讓預售屋降價」,從上面的論述,答案也已經顯而易見了,因此建商讓利的幅度、就是你能省下的血汗錢,而央行升息的幅度,也是迫使建商降價的力度。

反過來說,既然空頭期的價格只會越來越差,那為什麼上次空頭期還是有建商在推案呢?這樣根本不划算吧!難道是建商已經料到馬上就有黑天鵝導致 QE 嗎?

 

別高估建商對市場走向的預測能力!

我們現在都知道 2020 這兩年會漲,主要是因為聯準會 QE 帶來的資金派對,而聯準會執行 QE 的原因是 Covid-19 疫情爆發,這是一個黑天鵝事件,你覺得臺灣的建商會那麼厲害,在 2017 年就能預料到 2020 會有黑天鵝嗎?當然不可能,但為什麼還是有建商願意在 2017 那幾年推案,原因就是為了「公司營運」。

以建商來講,建商獲利的主要模式就是購入土地、興建房屋、售出賺取價差,如果市場火熱,建商就會提高推案量與利潤率;如果市場差,通常大建商也無法完全不推案,只會盡量在最低範圍內推案、並且勉強維持基本利潤率,這樣才能讓建商繼續有營收進來養員工,絕對不是從星象預測到了下一次黑天鵝。

因此,我們不要再天真地以為:「因為建商懂房市,所以房子越蓋越多,就是未來房市肯定上漲的風向球」,這個天大迷思只要從歷史經驗來看,就不會再高估建商對於市場走向的預測能力了。

以上的常見迷思,都還是基於一些正確資訊,卻因為被扭曲或穿鑿附會所產生的錯誤觀念,基本上還算是可以被體諒的說法,但接下來要破解的「不實話術」,則是接近完全「胡說八道」的謊話,如果有房仲或代銷對你說出下列的觀點,那麼這種業務員─不是很外行,就是很壞。

 

國際超級房仲 李昌鵬(Zack)

2015年開始經營個人品牌《國際超級房仲》。2020年10月離開房仲業後,創辦了「業務品牌學院」線上課程,希望培養出大量靠「誠實」來做業績的品牌業務員,網友也會稱他為Zack老師。期待自己能成為房地產界的蝙蝠俠:白天幫助老實的房仲與消費者,晚上打擊劣質業務與芭樂客戶。

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【本內容節錄自編輯精選好書《破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記》】

幸福空間專欄

彙整編輯:May

書名:破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記

出版社:采實文化

作者:李昌鵬(Zack)

彙整編輯:May

書名:破解黑心話術【購屋超級攻略】:預防買高賣低、揭露30大話術、不怕上當受騙,避免你慘賠百萬的置產筆記

出版社:采實文化

作者:李昌鵬(Zack)

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