購屋、租屋兩樣情 學者:高房價未必帶動高租金｜房地產

近年房價與房租皆持續走揚，居住成本越來越沉重，高房價是否會帶動高租金?影響住宅租金的因素又有哪些?

18日政大商學院信義不動產中心舉辦講座，中心主任陳明吉表示相較於房屋買賣市場，台灣租屋市場的研究分析比較不足，但是在高房價之下，租屋需求也隨之提升，租屋市場值得深究。一個健全住宅市場，租屋市場扮演重要角色。此次特邀房地產年鑑『住宅租賃市場分析』作者，政治大學地政學系江穎慧教授分享『住宅租賃市場交易樣貌與發展趨勢』。

分析政府實價登錄系統與網路租屋平台的資料，江穎慧指出近年來租屋的數量越來越多，租金水準也持續攀升，反映在高房價之下，租屋成為部分民眾居住需求的替代選擇。而住宅大樓是租屋族的首選，租金也呈現穩定增長，是租賃市場的主力產品；至於常見的套房產品的租金與數量變動較大，反映承租套房的目的跟工作的關聯度較大，容易受到經濟景氣好壞或是區域發展而消長。

江穎慧以台北市為例，分析公寓與大樓的買賣與租賃市場存在明顯的差異。租屋需求強、租金水準高的地方明顯集中在商業活絡、生活機能強的市中心或是捷運站周邊等交通便利的區域；但是租金高的商業區，房價就不見得比較高，顯然高租金與高房價並不能完全劃上等號。

江穎慧研究發現有可能出現高房價但是低租金的區域，也有高租金卻是低房價的區域，主要的原因還是在於購屋、租屋的考量點的不同。以購屋而言，對於周遭環境品質會更為在意，比如周邊是否有公園、學校、文教休閒設施以及醫療資源等，甚至居民素質也會考量在內；反觀租金的高低差異主要以市中心為核心，逐漸向外圍遞減，交通與生活機能是影響租金高低最重要的因素，其次才是居住品質，而這也是暫居租屋族的首要考量，由此也能理解為何頂加、蝸居以及地下室等非典型租屋在都會區仍有市場，實在是預算有限下，又需要交通便利就近工作，不得不做出的選擇。

江穎慧表示，對想當房東的人來說，在低房價高租金的區域，較能找到收益較佳的物件，但是對自住者來說，在高房價低租金的區域，較能找到理想的居住空間。至於對政府而言，因為市場明顯存在租屋族遷就工作近便性而承租品質不佳甚至安全性有疑慮的物件，需要公部門介入管理。

此次講座由信義房屋捐助成立的政大商學院信義不動產研究發展中心主辦，中心自2000年成立以來，長期關注住宅市場發展，觀察到2013年起在都會區房價負擔達到高點後，租屋需求開始攀升，長期被忽略的租屋課題也隨之浮現，對此亦舉辦提升租屋品質、社會住宅與健全租賃服務產業等相關專題論壇，期能對健全住宅市場有所助益。