幸福空間｜買房不想踩到地雷，哪種建案要避而遠之？

2023/03/19 10:30:00文／幸福空間

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現在營造成本高漲，很多賣得早的建案，到了要發包時才發現成本高漲，不但吞噬原本預估的利潤，還有可能造成虧損；有些則面臨找不到營造廠施工的困境，結果不是拖延開工，已經做一半的則有可能因成本問題，做不下去，變成爛尾樓，或是變更（降低）興建規格（偷工減料），對參與改建的地主、購房的消費者，這是很大的風險。

市場上現在就有不少建案在找人接盤，但是一些比較有能力或具規模的建商，卻因自己的工作量滿載，不見得有能耐或興趣去承接。尤其是買預售屋時，一切都尚未成形，真的要格外小心。筆者建議買房時要觀察以下幾個重點，請大家在看房交易時，確實執行：

1.公司資本額、推案完工實績

一個建案動輒耗費數億元以上，倘若一家建設公司資本只有幾千萬元，甚至幾百萬元，除了別有居心、規避責任外，也有可能因為資金不足，衍生週轉不靈，使得建案興建中輟。

推案完工實績太少則表明建商的專業經驗可能不足，面對當前環境的應變能力不夠，因此經驗不足的建商在履約能力上，明顯比不上經驗較多的建商。所以公司資本太小、推案完工實績太少的新建商預售案，記得請少碰。

2.建商（建案）的往來銀行

建案的完成需要大量的資金投入，因此除了建商的自有資金外，更需要銀行借貸的大量資金挹注，而銀行本質上是靠賺存放款間的利差來獲利，因此一旦建案出現問題，銀行就會蒙受損失，因此，銀行在放款的核貸上是相當保守的，民眾不妨以建案的往來銀行做為評估建案風險程度的參考。

一般而言，建商在選擇貸款銀行時，大多會以大型「一線銀行為優先」，而同樣的，一線銀行在選擇貸放對象時、也是以優質的一線建商、建案為優先，因此就形成了彼此間的相對應匹配，這樣的借貸組合，風險較低；第二等級的建商，因為未能取得第一線銀行青睞，因此只能轉向二線的銀行尋求貸款，因為二線銀行的資金成本較高，而二線建商的風險則較高，所以銀行向建商收取的利息費用較高、綁約的條件也比較多，這是建商和銀行間的第二輪匹配。

第三線的建商、建案，則因未能取得銀行的融資貸款，而轉向銀行體系外的租賃公司尋求奧援，此種貸款利率更高（通常在6%以上）、風險也較高，這是第三輪的匹配。以當前市場狀況來看，最容易出現履約不順，甚至淪為法拍的情形以第三類最多，第二類次之，而第一類則相當少見。

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3.建案銷售率

此點對資歷不夠深的建商所推的建案更是特別重要，因為銀行對這類的建商通常在放款上會更加謹慎，因此在核定放貸條件時，經常會綁定銷售率成數，亦即根據建案的銷售率做階段撥款，因此銷售率低的建案往往動工較慢，更甚者，甚至無法啟動。

4.建案的資金控管方式

隨著市場資金日益吃緊，預售案的風險其實也在不斷提升，因此預售屋的購屋人有必要了解建商在建案的資金管控方式，像好的建商是不會挪用購屋人所繳納的購屋款的。

以品嘉公司為例，公司會將建案所需的全部資金籌足，存放在貸款銀行的約定專戶內專款專用，而所有購屋客戶所繳納的購屋款項則存在預付款專戶內，其中任何款項的動支皆先經第三方的建築經理公司核實後，才通知銀行撥付，在這種運作方式下，可以確保建案的完成毫無疑慮，既不會資金不足，也不會有購屋款項遭建商挪用的疑慮，不論貸款銀行或購屋客戶的權利都能獲得最大的保障，也確保了建案必定可以完成。

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【本內容節錄自編輯精選好書《小資族房地產交易勝經》】

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