幸福空間｜【賣厝阿明】你買的坪數在哪裡？專有部分、約定專用、約定共用是什麼意思？

2023/03/26 10:30:00文／幸福空間

幸福空間專欄

（圖片提供／賣厝阿明）

欣欣因為理財得宜定期儲蓄加上投資得利，手頭有一筆可以彈性動用的資金，看到離老家通勤20分鐘的建案，打聽之下頭期款價格剛好也是可以生得出來的數字。代銷人員透露目前整個社區還有一戶位在5樓的超大露台戶，整個露台空間雖然是約定專用，但實際使用上都是自己的範圍，欣欣開始整個人霧煞煞，都已經是自己買的範圍怎麼還有「約定專用」這個東西？

買房學問深不見底，大大小小的專有名詞特殊用語感覺一個沒搞懂就會被詐騙，到底關於房屋所有權的類型有哪些？分別的權利範圍又有哪些？今天就讓房產知識達人賣厝阿明分成5大部份，說文解字一遍給各位聽聽！

▌房屋所有權是什麼？

普遍民眾的買賣房屋都是屬於『所有權移轉』的類型。也就是政府會給買方土地及房屋所有權狀，代表你可以永久居住在這個物件，並且向銀行申請貸款時，銀行可以擁有真正的債權，這種買屋也買地的類型，買方比較容易貸款成功，產權年限為永久型，正是大部份會入手的房屋類型。

同時依照《公寓大廈管理條例》第3條將公寓大廈建物分為四種類型，分別為：專有部分、共用部分、約定專用、約定共用，又在《民法》第799條分別有規定四種類型，各項的權利使用範圍。

▌專有部分：獨立使用性質的室內空間

根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義，專有部分就是指屋主（所有權人）可以『獨立使用的空間』，並且可以單獨登記為區分所有權的標的物，就稱為「專有部分」，像是室內登記的實際坪數，包含室內面積或附屬建物，如陽台面積等都涵蓋在專有部分內。

同時，除了法律有另外規定限制外，屋主（所有權人）可以自由的使用、收益、處分，其他第三人干涉不到你怎麼使用。

提醒大家，前面提到針對專有部分法律有限制，是指說假設你是登記住宅使用，是不可以再改成商店或是辦公室等。

▌共用部分：共同使用的大樓公共設施

也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物，同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域，如：屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等，都算在公用部分，這些地方是不可以登記成專有部分。另外，也有規定限制起造人或是建商將共有部分，像是法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等地方，出售給住戶（區分所有權人）或是其他特定人士等影響到全體住戶（區分所有權人）權益的行為。