境外REITs近半年績效平均8.8％！一表掌握 法人看好AI、降息利多
2024/04/25 07:18:00文／資深記者 李錦奇
REITs（不動產投資信託基金）市場自去年底以來出現一波明顯反彈，標普全球房地產指數也順勢上漲，近半年來漲幅達8.29%，帶動相關基金績效跟著加溫；根據Lipper統計，境外10檔REITs基金中，有7檔績效超越標普全球房地產指數，其中PGIM全球精選不動產證券基金、聯博全球不動產證券基金兩
檔基金績效更是超過一成之多，分別達12.03%、10.16%。
不過，短線來看，境外10檔REITs基金最近3個月的績效又回吐，平均下跌4.4％，也拖累近一年的績效平均是負的1.24％。
但法人還是看好降息，將有助境外REITs基金的表現，因為從歷史數據來看，聯準會暫停升息後，確實能帶動REITs資產買氣回溫，PGIM全球精選不動產證券基金產品經理彭子芸表示，統計2000年以來共有3次聯準會停止升息，而後1年、2年、3年及5年期間，全球不動產證券平均能繳出高達1至5成的漲幅，雖然今年來升息預期持續延後，並無損目前市場偏向降息的共識，也讓全球不動產證券相關資產再度受到市場矚目。
彭子芸指出，除了有降息利多加持，盤點REITs收益來源除了房屋增值的資本利得，租金收入與管理費用也是投資REITs相當關鍵且相對穩定的報酬來源，據統計平均每年租金報酬率可達7.26%，有利於成為REITs資產堅實的下檔保護，加上各家REITs公司經過金融海嘯的洗禮之後，現在的槓桿率相較於2009年均已出現大幅下滑，公司體質更為穩健。
值得注意的是，現今的REITs投資趨勢已與過去大不相同，彭子芸分析，2010年時占比最大的REITs資產是辦公室租賃，達近兩成之多，其次是商場與公寓各占16%，如今辦公室占REITs比重已大幅下降至6%，反觀受惠於物流倉儲的工業REITs大幅竄升至17%的第一名，與AI高速發展息息相關的資料中心
REITs也快速上升至12%，與公寓REITs並列前二強產業，進而吸引資金競相卡位相關標的。
彭子芸認為，看好全球REITs種類日趨多元，包括資料中心、醫療保健、飯店、工業、基礎設施、辦公室、住宅、零售、自助倉儲、林地等，現階段建議聚焦美歐及亞洲市場，透過價值型投資法，分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性，並判斷不動產資產的基本價值、收益和資產增值機會，以分散布局來降低投資組合風險，同時掌握全球不動產商機。
